Usucapião extrajudicial em cartório: requisitos e passo a passo

Muitas famílias moram há anos em um imóvel comprado por “contrato de gaveta” ou ocupado de forma pacífica, mas nunca conseguiram colocá-lo em seu nome na matrícula. Sem o registro, fica difícil vender, financiar ou organizar a sucessão. Para essas situações, a usucapião é o caminho de regularização previsto em lei e, desde 2016, pode ser reconhecida diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem processo judicial.

A usucapião extrajudicial está prevista no artigo 216-A da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), incluído pelo Código de Processo Civil de 2015 e aperfeiçoado pelas Leis nº 13.465/2017 e nº 14.382/2022. O procedimento é regulamentado pelo Conselho Nacional de Justiça no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (Provimento CNJ nº 149/2023), que incorporou as regras do antigo Provimento nº 65/2017.

Quem tem direito à usucapião

A via extrajudicial não cria um novo tipo de usucapião; por isso, o requerente precisa preencher os requisitos de alguma das modalidades previstas na Constituição Federal e no Código Civil. Em todas elas, a posse deve ser contínua, sem oposição e exercida com intenção de dono. Os prazos variam conforme a modalidade:

• Extraordinária (art. 1.238 do Código Civil): 15 anos de posse, independentemente de título e de boa-fé, prazo reduzido para 10 anos se o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou nele realizou obras ou serviços de caráter produtivo;
• Ordinária (art. 1.242): 10 anos, com justo título e boa-fé, com redução para 5 anos em situações específicas previstas no parágrafo único;
• Especial urbana (art. 183 da Constituição e art. 1.240 do Código Civil): 5 anos, para área urbana de até 250 m² utilizada como moradia, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel;
• Especial rural (art. 191 da Constituição e art. 1.239 do Código Civil): 5 anos, para área rural de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela more, desde que não seja proprietário de outro imóvel;
• Familiar (art. 1.240-A do Código Civil): 2 anos, em favor de quem permaneceu, com exclusividade, no imóvel urbano de até 250 m² que dividia com o ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, desde que não seja proprietário de outro imóvel.

Para completar o prazo, é possível somar a posse dos antecessores, como a de quem vendeu o imóvel, desde que todas sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243 do Código Civil).

Documentos necessários

O pedido é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca em que o imóvel está situado, obrigatoriamente por meio de advogado, e deve ser instruído com:

• ata notarial lavrada por tabelião de notas, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores e as circunstâncias do caso;
• planta e memorial descritivo assinados por profissional legalmente habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica (ART ou RRT), e pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel e dos imóveis confinantes;
• certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio do requerente;
• justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como contratos, recibos, carnês de IPTU e contas de consumo.

Se os documentos que comprovam a posse forem insuficientes, a lei admite um procedimento de justificação administrativa perante o próprio cartório, para a produção das provas necessárias (art. 216-A, § 15).

Passo a passo do procedimento

• Análise prévia: análise da matrícula e dos documentos de posse para definir a modalidade adequada;
• Ata notarial: o tabelião registra, com fé pública, os fatos que demonstram a posse;
• Levantamento técnico: elaboração da planta e do memorial, com a coleta, sempre que possível, das assinaturas dos vizinhos e do proprietário registral;
• Protocolo: o pedido é autuado pelo registrador, e a prenotação fica prorrogada até a decisão final (§ 1º);
• Notificações: quem não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio vale como concordância (§ 2º); se não for encontrado, a notificação é feita por edital (§ 13), e, em condomínio edilício, basta notificar o síndico (§§ 11 e 12);
• Poder público e terceiros: União, Estado, Distrito Federal e Município são cientificados para se manifestar em 15 dias, e é publicado edital para eventuais interessados, com o mesmo prazo (§§ 3º e 4º);
• Registro: estando a documentação em ordem e sem diligências pendentes, o oficial registra a aquisição do imóvel, com abertura de matrícula, se for o caso (§ 6º).

E se houver impugnação ou o pedido for negado?

Havendo impugnação justificada, os autos são remetidos ao juízo da comarca e o pedido segue pela via judicial; a impugnação sem fundamento não é admitida (art. 216-A, § 10, com redação dada pela Lei nº 14.382/2022). Se a documentação não estiver em ordem, o pedido é rejeitado, o que não impede o ajuizamento de ação de usucapião (§§ 8º e 9º). A via extrajudicial, aliás, é uma opção: o Superior Tribunal de Justiça já decidiu que o interessado pode ajuizar a ação diretamente, sem pedido prévio no cartório (REsp 1.796.394/RJ, Terceira Turma).

Custos e tributos

O procedimento envolve emolumentos do tabelionato e do registro, certidões e honorários do profissional técnico e do advogado. Como a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, o Código Nacional de Normas determina que o oficial de registro não exija o pagamento do ITBI para o registro (art. 421 do Provimento CNJ nº 149/2023). Sobre as despesas, veja também o artigo Quais os custos de uma usucapião extrajudicial?.

Exemplo prático

Imagine que Maria comprou, em 2008, uma casa por contrato particular e pagou o preço, mas o vendedor faleceu antes de assinar a escritura. Desde então, ela mora no imóvel e paga o IPTU, sem qualquer oposição. Com mais de 15 anos de posse, Maria pode, em tese, preencher os requisitos da usucapião extraordinária. Com o acompanhamento de um advogado, ela providencia a ata notarial, a planta e os comprovantes de pagamento e protocola o pedido no Registro de Imóveis. Se, após as notificações, não houver impugnação fundamentada, a casa é registrada em nome de Maria. Conforme os documentos existentes, também pode ser avaliada a adjudicação compulsória extrajudicial, prevista no artigo 216-B da mesma lei.

Considerações finais

Quando a documentação está completa e não há conflito, a usucapião extrajudicial tende a ser um caminho mais ágil. O resultado depende da escolha correta da modalidade e da qualidade das provas de posse e dos documentos técnicos.

Cada imóvel tem uma história própria. Por isso, antes de iniciar o procedimento, a orientação de um advogado de confiança é fundamental para avaliar os documentos, identificar a melhor alternativa e conduzir a regularização com segurança.