O parcelamento de solo nada mais é do que dividir uma área em partes menores, ou seja, em lotes, visando edificar ou utilizar para outros diversos fins.
O parcelamento de solo pode ser urbano ou rural. Como o nome mesmo diz, um se realizará na área urbana e outro na área rural. Na área urbana esse parcelamento é regulado pela Lei 6.766/1979. Já no caso de área rural, existem disposições legais que limitam a divisão, como o Estatuto de Terra – Lei 4.504/64 e Lei 5.868/72 que trata do Sistema Nacional de Cadastro Rural. No presente artigo, vamos tratar do parcelamento do solo urbano.
Parcelamento de Solo Urbano
Quanto ao parcelamento de solo urbano, a Lei 6.766/1979 aduz no art. 2º que “O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes.”
Portanto, este se dá de duas formas: por loteamento ou desmembramento. O parágrafo 1° do referido artigo traz os seguintes conceitos:
Art. 2º. (…)
1º. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.
2º. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.
Como se vê, numa simples explicação, no loteamento há a abertura de novas vias públicas ou prolongamento das já existentes e no desmembramento, por sua vez, há o aproveitamento das vias já existentes. Essa é a principal diferença entre ambos.
No loteamento urbano, a lei 6.766/1979 prevê ainda a observância de ditames do plano diretor ou lei municipal, a fim de atender aos índices urbanísticos do município, havendo necessidade, ainda, de atender a infraestrutura básica constituída por equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação, cuja infraestrutura deverá fazer parte do projeto do loteamento e custeada pelo loteador.
Sou empreendedor e quero começar a lotear, qual o primeiro passo?
O primeiro passo é procurar o terreno onde será implantado o loteamento e fazer os estudos de mercado; analisar a região, quem serão os possíveis compradores, idade, profissão e potencial financeiro, dentre eles, os valores dos imóveis loteados que já estão sendo vendidos na mesma região e, ainda, qual o tipo de empreendimento que tem mais potencial de venda. Além disso, antes de efetivamente adquirir o terreno é importante analisar fazer a verificação de solo, posto que isso também vai impactar nos custos do empreendimento.
Após a análise de mercado, o loteador poderá adquirir o terreno, seja com recursos próprios, por meio de financiamento, parcerias, sociedades, enfim, as formas de aquisição são diversas.
Muitos empreendedores optam pelas parcerias, tendo em vista a possbilidade de redução do custo inicial para a concretização do empreendimento.
Requisitos mínimos
Os requisitos mínimos do loteamento estão elencados no art. 4º da norma. Dentre eles, as áreas destinadas a equipamentos públicos (urbanos e comunitários), ou seja, que serão doados ao município, lotes com área mínima de 125 m² (há exceções quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social), área mínima de reserva de faixa não edificável ao longo das faixas de domínio público das rodovias (que pode ser reduzida por lei municipal que trata do planejamento territorial), reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 metros de cada lado ao longo da faixa de domínio das ferrovias, reserva e respeito de largura de faixas não edificáveis de áreas com águas correntes e dormentes de acordo com o definido pela lei municipal, vias de loteamento com articulação com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonização com a topografia local.
Custos com infraestrutura básica
Os custos de implantação da infraestrutura básica do empreendimento, como escoamento de águas pluviais, iluminação pública, esgoto sanitário, abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação são de responsabilidade do loteador.
Da análise prévia e requerimento do loteamento – diretrizes
Após a aquisição do terreno e antes da elaboração do projeto do loteamento, a Lei 6.766/1979 prevê que o interessado deve solicitar ao município as diretrizes do uso do solo. Sendo o município o responsável pela definição da política de desenvolvimento urbano, cabe a este definir essas diretrizes, que irão subsidiar o projeto apresentado para aprovação.
Para essas diretrizes, o artigo 6º da norma cita a necessidade de apresentação prévia de planta do imóvel com indicação de divisas, curvas, localização de cursos d’água, construções, bosques, arruamentos, tipo de uso, localização das zonas de uso contíguas. Já o município indicará no mesmo requerimento/planta, as ruas ou estradas existentes ou projetadas, o traçado do sistema viário principal, a localização dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e áreas livres de uso público, as faixas sanitárias necessárias ao escoamento das águas pluviais e faixas não edificáveis e a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis, senão, vejamos:
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos:
I – as divisas da gleba a ser loteada;
II – as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;
III – a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;
IV – a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;
V – o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;
VI – as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.
Art. 7º. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal:
I – as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;
II – o traçado básico do sistema viário principal;
III – a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público;
IV – as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;
V – a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.
É importante mencionar que a lei prevê a dispensa da fase de fixação de diretrizes acima citada quando o município, com menos de cinquenta mil habitantes, possuir em seu plano diretor as diretrizes de urbanização para a zona em que for implantado o parcelamento.
Apresentação do projeto, doação de áreas e duração máxima do empreendimento
A partir do evento acima e definidas as diretrizes é a hora de apresentar o projeto para aprovação, mediante os requisitos estabelecidos no artigo 8º da norma.
Aqui, deve haver a descrição completa do empreendimento e cronograma da obra, inclusive, a indicação das limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento e a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.
Há que se observar ainda que os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, previstos no projeto não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador após a aprovação do loteamento. Há exceção a essa regra, porém, tal exceção exige anuência do município e do estado (quando for o caso) e de todos os adquirentes, acaso os lotes já tenham sido alienados.
No que refere ao percentual de doação de áreas públicas, ou seja, áreas destinadas aos sistemas de circulação, equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão em quantidade proporcional à densidade de ocupação prevista pelo Plano Diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
Antes da lei 9.785/1999, que alterou a redação do §1º, do artigo 4º lei 6.766/1979, era previsto um percentual mínimo de 35% (trinta e cinco por cento) de reserva de área pública para a implantação do loteamento. Após a mudança, passou a ser de competência dos municípios a definição do percentual mínimo de áreas públicas que será exigido, cujo valor será proporcional a densidade de ocupação, em relação a zona em que estejam situados.
Já quanto ao prazo de finalização do empreendimento, este deverá constar no projeto e será de no máximo 4 anos, mas pode ser prorrogável por mais 04 (quatro anos), nos termos dos artigos 9º e 18, V, da Lei 6.766/1979
Da aprovação dos projetos e registro do loteamento ou desmembramento
Apresentado o projeto, o prazo de análise do parcelamento pela municipalidade irá depender do prazo que consta na legislação municipal do local do empreendimento. Contudo, aqueles municípios cuja legislação for omissa os prazos serão de noventa dias, conforme previsão expressa do §2º do art. 16 da lei 6.766/1979.
Aprovado o projeto de loteamento ou desmembramento, este deverá ser submetido ao registro imobiliário dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. No registro imobiliário devem ser apresentados, além do projeto aprovado, uma série de documentos exigidos pela lei 6.766/1979.
Do processo de registro
Para dar início as vendas dos lotes do empreendimento, é necessário submetê-lo ao registro imobiliário. A venda dos lotes ou simplesmente a promessa de venda antes do registro é vedada pela lei 6.766/1979 e constitui crime contra a administração pública, nos termos dos artigos 37 e 50, senão, vejamos:
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I – dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;
O registro do loteamento ou desmembramento será averbado na matrícula do imóvel e os documentos que devem ser submetidos a análise do registrador são aqueles dispostos no art. 18 da lei 6.766/1979. Dentre estes documentos estão o título da propriedade e histórico dessa propriedade dos últimos 20 anos, certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais do imóvel, certidões negativas de ônus sobre o imóvel, certidões negativas de ações penais relativas a crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública, certidões de protestos, de ações cíveis e penais com relação ao loteador, certidão de situação jurídica do imóvel, modelo de contrato de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão contendo obrigatoriamente as exigências nos artigos 26 e 26-A da lei 6.766/1979 e declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.
A lei 6.766/1979 também traz a possibilidade do loteador de aderir ao Patrimônio de Afetação. Tal instituto foi incluído pela lei 14.620 de 2023, posto que anteriormente não era possível aderir ao Patrimônio de Afetação em loteamentos.
O Patrimônio de Afetação já era previsto nas incorporações imobiliárias desde o ano de 2001, por meio da Medida Provisória nº 2.221, posteriormente revogada pela lei 10.931, de 02 de agosto de 2004, que acrescentou os artigos 31-A a 31-F na lei 4.591/1964. Trata-se de um mecanismo jurídico que permite a segregação de um conjunto de bens de uma loteadora em relação aos demais, com o objetivo de garantir a sua destinação exclusiva para um determinado empreendimento imobiliário, como um loteamento, por exemplo.
Quando a loteadora opta por instituir o Patrimônio de Afetação, os bens e direitos relacionados a um determinado empreendimento imobiliário ficam isolados dos demais ativos da empresa, formando um patrimônio autônomo e independente, que será destinado exclusivamente para a realização daquele empreendimento.
O objetivo do instituto é trazer segurança jurídica aos compradores, pois em caso de falência da incorporadora, os recursos destinados à construção do empreendimento ficam protegidos e não são afetados pelo processo de recuperação judicial ou falência da empresa. Falamos sobre o assunto aqui
Contudo, diferente do Patrimônio de Afetação nas Incorporações Imobiliárias, no loteamento ainda não é possível a adesão ao Regime Especial Tributário (RET), benefício esse que faz enorme diferença na tributação do empreendimento. Portanto, para o loteador, a opção ao Patrimônio de Afetação servirá apenas para criar estratégias de negócio, atraindo investidores e consumidores, ante a segurança e clareza de sua forma de gestão.
Registrado o loteamento, este só poderá ser cancelado por decisão judicial, a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e de todos os adquirentes dos lotes, caso tenha havido alienação dos lotes no momento do pedido.
Dos contratos e consequências do desfazimento do negócio
Os contratos de compra e venda dos lotes devem obrigatoriamente conter as exigências previstas nos artigos 26 e 26-A da lei 6.766/1979. Entre as exigências, se encontram a necessidade de clareza das informações relativas ao empreendimento e eventuais ônus que recaem sobre o imóvel, preço total a ser pago, o valor da comissão de corretagem, condições de pagamento, os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato, as taxas de juros aplicadas, período de incidência e sistema de amortização, consequências do desfazimento do contrato tanto pelo adquirente quanto pelo loteador e, deve dispor sobre o direito de arrependimento.
Lembrando que, quanto ao direito de arrependimento, nos termos do art. 49 da lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) o consumidor tem direito a desistir do negócio, sem qualquer ônus, quando o contrato for firmado em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial.
Quanto as consequências do desfazimento do negócio, se este se der por fato imputado ao adquirente, o loteador deverá restituir os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido, podendo descontar dos valores pagos o valor correspondente aos seguintes itens:
- eventual fruição do imóvel, até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato;
- multa contratual e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitada a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
- encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso, impostos, tributos, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza e tarifas vinculadas ao lote;
- custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e/ou rescisão, e;
- comissão de corretagem.
A devolução do saldo remanescente deverá ocorrer em até 12 (doze) parcelas mensais após a formalização da rescisão contratual em loteamentos com obras concluídas. Já para os loteamentos com obras em andamento, esse prazo só terá início após os 180 (cento e oitenta) previsto em contrato para conclusão das obras.
Contudo, é importante mencionar que em caso de atraso da entrega da obra, o consumidor terá direito a exigir a resolução de contrato, o que, por óbvio, se dará por culpa exclusiva do loteador. Nesse caso, além da devolução integral dos valores pagos, devidamente atualizados, e a multa contratual, poderá o loteador ficar responsável, ainda, a indenizar o adquirente por eventuais outros prejuízos, como pagamento de lucros cessantes. Contudo, no caso de loteamento, por não haver edificação, tais prejuízos devem ser devidamente demonstrados, conforme já decidiu o Superior Tribunal de Justiça no REsp 2.015.374. Ou seja, tais prejuízos não são presumíveis.
A título de conhecimento, em 2019 o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593, fixou a seguinte tese:
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária.
Entretanto, a referida tese teve origem a partir da análise de caso envolvendo aquisição de unidade construída, na modalidade de incorporação imobiliária, sendo, assim, distinta do caso dos loteamentos, que se trata de imovel sem edificação.
Indenização de benfeitorias
A lei 6.766/1979 também prevê que as benfeitorias necessárias ou úteis e acrescentadas ao imóvel deverão ser indenizadas, mesmo em caso de rescisão por inadimplemento do adquirente.
Contratos registrados e cancelamento do registro por inadimplemento
Quando o registro de um contrato levado a efeito na matrícula do imóvel for cancelado e estiverem relacionados aos contratos que tenha havido pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote quando comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao adquirente do lote cancelado, ou, ainda, mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.
Do parcelamento de solo irregular ou clandestino e suas consequências
Como mencionado anteriormente, a lei 6.766/1979 prevê a proibição da venda ou promessa de venda de lotes não registrados, constituindo tal conduta crime contra a administração pública.
Antes do registro, o loteamento ou o desmembramento é considerado irregular ou clandestino. Em breves palavras, o loteamento é irregular quando foi inicialmente aprovado pela Prefeitura, mas não foi inscrito no Registro de Imóveis ou foi executado em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
Já o loteamento clandestino é aquele que o Poder Público não tem nenhum conhecimento oficial dele, nunca foi apresentado qualquer projeto, planta ou aprovado pela Prefeitura Municipal.
É importante destacar neste ponto que, conforme amplamente demonstrado acima, e em especial em caso de loteamentos, há todo um processo de aprovação desse empreendimento, que deve corresponder às normas de desenvolvimento urbano do município. E não só isso, ainda há as normativas relativas ao meio ambiente, como nos casos de reservas legais e áreas não edificáveis.
Um simples levantamento topográfico da área, sem consulta prévia das diretrizes do solo urbano no âmbito municipal pode acarretar a impossibilidade futura da regularização das edificações por ventura realizadas no local.
Ademais, a referida conduta do loteador autoriza o adquirente do lote a suspender o pagamento das prestações do contrato, nos termos do art. 38 da lei 6.766/1979, e a ingressar com ação contra o loteador. Além disso, fica o loteador passível de sofrer outras sanções por parte do poder público municipal ou do judiciário, em especial quando houver edificação nos lotes sem as licenças necessárias e eventuais prejuízos ao meio ambiente.