A aquisição de propriedade imobiliária pode se dar de duas formas, por meio da compra “Ad Mensuram” e “Ad Corpus”. Essas formas estão previstas no artigo 500 do Código Civil que assim dispõe:
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
1º. Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
2º. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.
3º. Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus.
Portanto, como se vê acima, a aquisição sob a forma “Ad Mensuram” – também conhecida como por medida – ocorre quando o imóvel é vendido com área determinada, cujo preço é definido pela medida de extensão. Nesse caso, o vendedor se obriga a entregar exatamente a quantidade vendida, com tolerância máxima de 1/20 da área negociada, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 500 do Código Civil acima.
E no caso de o vendedor não entregar o imóvel com as medidas negociadas?
Nesse caso, se a medida entregue for menor do que a negociada o comprador tem o direito de exigir a complementação da área. Sendo impossível, quem comprou poderá rescindir o contrato ou requerer um abatimento proporcional do preço.
Ao contrário, quando o vendedor vende imóvel com área superior ao negociado, o vendedor só terá direito a receber por esse excesso se provar que havia motivos para ignorar esse excesso quando da negociação, ficando o comprador, nesse caso, obrigado a pagar pelo valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.Normalmente esse tipo de negócio é celebrado quando se vende uma parte de um imóvel rural, inserida em uma área maior.
Por sua vez, a aquisição na forma de “Ad Corpus” é aquela que ocorre quando as partes já conhecem a área discriminada e se dão por satisfeitas, independente das medidas. Ou seja, não se interessando necessariamente pelas medidas, mas sim, pelo imóvel como um todo.Dessa forma, se a medida entregue for menor ou maior do que a descrita no contrato, não haverá qualquer tipo de complementação ou devolução do excesso, nos termos do parágrafo terceiro do artigo 500 do Código Civil.
Vale lembrar, por fim, que a lei não exige a indicação das modalidades acima em um contrato. Contudo, fazer constar expressamente qual o tipo de venda e aquisição – se por ad mensuram ou ad corpus – é muito importante em determinadas negociações, a fim de evitar longas discussões posteriores ou facilitar eventual reclamação judicial posterior de área faltante, especialmente se em favor do comprador.