A primeira coisa que devemos saber é o conceito de Permuta Imobiliária, que nada mais é do que a troca de bens imóveis entre as partes, ou seja, troca-se um bem imóvel pelo outro, geralmente de igual valor. Ou seja, na permuta, os pagamentos são feitos com bens imóveis e não dinheiro.
Contudo, a permuta não impede que haja torna em dinheiro, por exemplo, quando na negociação dá-se um bem imóvel como parte do pagamento e outra parte em dinheiro.
Imagine a seguinte situação: João deseja adquirir um bem imóvel de José, cujo bem custa R$ 300.000,00. João possui um bem imóvel no valor de R$ 200.000,00 e oferece a José o imóvel em permuta, sendo que o restante do valor – os outros R$ 100.000,00 – pagará em dinheiro.
Todavia, é muito bom lembrar que essa torna de valores não pode ultrapassar a metade do valor do bem permutado, visto que, nesse caso, a permuta perde a sua essência, passando a ser – em verdade – uma compra e venda com dação em pagamento e não mais uma permuta.
Continuando no mesmo exemplo acima. Se João, desejando adquirir o bem imóvel de José pelo valor de R$ 300.000,00, oferece como forma de pagamento um bem imóvel no valor de R$ 100.000,00 e os outros R$ 200.000,00 em dinheiro, estaremos diante de uma compra e venda com dação em pagamento e não mais a permuta, pois, com dito acima, o montante em dinheiro que ultrapassa 50% do valor do imóvel descaracteriza totalmente a permuta.
E por que é bom saber disso?
Bom, o mais importante dado a ser observado é a forma de tributação do ITBI. Lembrando que o ITBI tem incidência nas transferências onerosas de bens, o que implica dizer que na permuta sempre irá incidir o imposto, pois o fato gerador do imposto verdadeiramente existe na permuta, isto é, transferência onerosa de bens, de uma titularidade para outra.
Dessa maneira, quando a permuta é aquela sem torna – quando os valores dos imóveis permutados são iguais — o IBTI irá incidir sobre o valor venal de cada um dos imóveis, nas alíquotas determinadas pelos municípios onde esses imóveis encontram-se localizados. Cada parte deverá pagar ITBI sobre o valor venal do imóvel recebido.
Já na permuta com torna, sendo aquela em que parte do pagamento é complementada em “dinheiro”, haverá incidência do ITBI apenas sobre o valor venal dos imóveis, nos mesmos moldes anteriores, sendo que o valor da ‘torna”, por não se tratar de transferência de bem imóvel, não sofrerá incidência do ITBI. Portanto, aqui o imposto fica “mais barato” para quem recebe o imóvel de menor valor.
Entretanto, nesses casos deve-se ter muita atenção ao Imposto de Renda sobre Ganho de Capital, que incidirá sobre a diferença paga em dinheiro a quem o receber, devendo ser observadas as regras de isenção e fazer uma análise geral, para não correr o risco de sair no prejuízo.
Para um maior esclarecimento sobre o tema, há isenção fiscal do Imposto de Renda para o contribuinte que vendeu um imóvel, no valor de até R$ 440.000,00, e que não tenha realizado outra venda ou transferência nos últimos cinco anos.
Dita regra também é válida para aqueles que realizaram permuta com torna. Ou seja, se o cliente realizou uma permuta de até R$ 440.000 e não tenha realizado nenhuma venda de imóveis nos últimos cinco anos, ele está isento do Imposto de Renda. Ou quando a parte tenha realizado uma permuta com torna inferior a R$ 35.000,00 ele também estará isento.
De modo diverso, se a parte realizou torna com valor superior a R$ 440.000,00, ele deverá declarar e pagar uma alíquota de 15% sobre o valor de diferença.