A holding familiar tornou-se um tema recorrente entre proprietários de imóveis que buscam organizar o patrimônio, facilitar a sucessão e reduzir conflitos entre herdeiros. Ao mesmo tempo, mudanças recentes na tributação e decisões importantes do Supremo Tribunal Federal exigem uma análise ainda mais cuidadosa antes de constituir uma empresa para concentrar os bens da família.
Afinal, a holding familiar ainda vale a pena? A resposta depende do perfil do patrimônio, da renda que ele gera e dos objetivos da família.
O que é uma holding familiar
Trata-se de uma sociedade, geralmente uma limitada, criada para ser titular dos bens da família, especialmente imóveis. Os pais transferem os imóveis para a empresa como forma de integralizar o capital social e passam a ser sócios. Com o tempo, as quotas podem ser doadas aos filhos, normalmente com reserva de usufruto, de modo que os pais mantêm a administração e a renda enquanto viverem.
Assim, em vez de herdar imóveis diretamente, os herdeiros passam a ser titulares de quotas da empresa, cuja gestão segue as regras do contrato social.
Vantagens mais buscadas
- Planejamento sucessório: a transferência das quotas em vida pode evitar ou simplificar o inventário, que costuma ser demorado e custoso.
- Prevenção de conflitos: o contrato social pode prever regras de administração, cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade e de reversão, além de critérios para a entrada e saída de sócios.
- Gestão centralizada: imóveis alugados, contratos e despesas passam a ser administrados de forma unificada.
- Tributação da renda de aluguéis: conforme o regime adotado e o volume de receitas, a tributação na pessoa jurídica pode ser inferior à incidente sobre a pessoa física. Esse ponto, porém, precisa ser recalculado diante da Reforma Tributária, que introduziu a CBS e o IBS sobre as receitas de locação.
O ITBI na transferência dos imóveis
O artigo 156, § 2º, I, da Constituição Federal prevê a imunidade do ITBI na transferência de imóveis para a integralização do capital social de empresas. Há, contudo, dois pontos de atenção.
O primeiro foi definido pelo STF no Tema 796: a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital social a ser integralizado. Se o imóvel for incorporado por valor superior ao do capital subscrito, a diferença pode ser tributada.
O segundo envolve as empresas cuja atividade preponderante seja imobiliária, como compra, venda ou locação de imóveis, situação comum nas holdings patrimoniais. Muitos municípios negam a imunidade nesses casos. A questão está em julgamento no STF (Tema 1.348) e, até o fechamento deste texto, já havia maioria de votos no sentido de que a imunidade na integralização de capital é incondicionada, ou seja, independe da atividade da empresa, ressalvadas as hipóteses de simulação ou fraude. O julgamento ainda não foi concluído e a tese definitiva não foi fixada.
As mudanças no ITCMD
Outro ponto relevante é o imposto sobre doações e heranças. A Emenda Constitucional nº 132/2023 tornou obrigatória a progressividade do ITCMD, e a Lei Complementar nº 227/2026 estabeleceu normas gerais para o tributo. Entre elas está a regra de que, nas doações de quotas de sociedades sem cotação em bolsa, a base de cálculo não pode ser inferior ao patrimônio líquido ajustado a valor de mercado.
Na prática, isso reduz a antiga vantagem de doar quotas pelo valor contábil dos imóveis, geralmente muito inferior ao valor real. As novas regras dependem de lei de cada Estado e devem respeitar as anterioridades constitucionais, motivo pelo qual o momento da doação pode influenciar o custo tributário.
Um exemplo prático
Imagine um casal proprietário de quatro imóveis alugados, com três filhos. Sem planejamento, o falecimento de um deles levaria ao inventário de todos os bens, com custas, honorários, ITCMD e possíveis divergências entre os herdeiros sobre a venda ou a administração dos imóveis.
Com a holding, os imóveis passam à empresa, as quotas são doadas aos filhos com reserva de usufruto e o contrato social define quem administra e como os aluguéis são distribuídos. O falecimento dos pais extingue o usufruto, e os filhos já são titulares das quotas, sem necessidade de inventário desses bens.
Quando a holding pode não ser indicada
A holding não é uma solução universal. Ela pode não compensar quando:
- o patrimônio é pequeno ou composto por um único imóvel de moradia;
- os imóveis não geram renda e os custos contábeis e societários superam os benefícios;
- há dívidas ou execuções em curso, pois a transferência pode ser questionada como fraude contra credores ou à execução;
- a família pretende vender os imóveis no curto prazo;
- não há disposição para manter a contabilidade, as obrigações fiscais e a separação entre as finanças pessoais e as da empresa.
Também é importante lembrar que a holding não afasta a legítima dos herdeiros necessários, prevista no Código Civil, e que a confusão patrimonial pode levar à desconsideração da personalidade jurídica.
Conclusão
A holding familiar continua sendo uma ferramenta útil de organização patrimonial e sucessória, mas deixou de ser uma decisão baseada apenas na economia de impostos. As mudanças do ITCMD, a Reforma Tributária e os julgamentos do STF sobre o ITBI tornam indispensável uma análise individualizada, com simulações tributárias e a redação cuidadosa do contrato social.
Antes de transferir imóveis para uma empresa, é recomendável buscar a orientação de um advogado de confiança, que, em conjunto com o contador, poderá avaliar se a estrutura é adequada para a realidade da família.