É obrigação do locador entregar o imóvel em estado de servir para o uso a que se destina, bem como responder pelos vícios e defeitos anteriores à locação (art. 22, I e IV da Lei 8.245/91).
A referida lei de locação também prevê a obrigação do locador de fornecer ao locatário, caso ele solicite, a descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
Mas ele só terá essa obrigação se eu – locatário – pedir?
Como sabemos, a maioria dos locadores e imobiliárias cobram uma taxa para essa vistoria, a chamada taxa de vistoria de entrada e até mesmo a de saída, mesmo quando o locatário sequer pede essa vistoria. A cobrança dessa taxa do locatário é algo que gera bastante discussão sobre a sua legalidade, mas isso ficará para um outro artigo.
Pois bem!
Se o locador e/ou a imobiliária cobra essa taxa, obviamente que ela está se obrigando a entregar esse laudo mesmo se o locatário não a requisitar, se obrigando também nesse caso a entregar ao locatário a vistoria detalhada, minuciosa, com observância e comprovação expressa do estado desse imóvel e das coisas que o compõem.
E esse laudo é de extrema importância.
Nos últimos tempos ficou muito mais fácil alugar um imóvel devido a alta oferta dos seguros fiança; empresas de seguro que possibilitam ao locatário não mais depender de fiadores e caução, pagando uma pequena taxa mensal ao seguro, se parcelado, ou um valor anual menor do que ele pagaria em uma caução. E, ao contrário, assegura ao locador o recebimento dos aluguéis e de danos no imóvel sem precisar ajuizar ação judicial para isso, já que o seguro lhe repassa esses valores de forma quase imediata, em caso de inadimplência do locatário.
E é aí que está o perigo ao locatário.
Isso porque, é corriqueira a falta de análise – pelos locadores e imobiliárias intermediadoras – das condições do imóvel anterior a locação, exigindo – de forma arbitrária e abusiva – amplos reparos no imóvel.
Observe aqui o perigo: se a garantia do locatário é o seguro fiança, a imobiliária envia a análise final, juntamente com o boleto de pagamento desses reparos, dá um prazo para o locatário pagar esse valor de uma vez e, caso ele não pague, aciona diretamente o seguro. Obviamente que com o seguro não haverá como discutir os reparos, pois este é apenas a empresa que fornece o seguro.
Portanto, é nesse momento que entra a importância da contestação a esses laudos de vistoria. Eu, como advogada, já vi inúmeros casos em que se estavam exigindo reparos totalmente indevidos e abusivos, de defeitos que já existiam antes da locação ou de coisas que sequer integravam o imóvel.
A solução é a contestação, onde você – locatário – irá detalhar as condições atuais do imóvel em comparação as condições expostas no laudo de vistoria de entrada, contestar o que se está exigindo de forma indevida e exigir, quando necessário, orçamentos idôneos dos reparos, já que muitos orçamentos apresentados são nitidamente superfaturados.
E uma dica de ouro: exija as fotos do laudo de vistoria de entrada, pois, em alguns casos, apenas as fotos é que conseguirão demonstrar as condições reais do imóvel, dos bens e objetos que o integram.
Muitas empresas que fazem esses serviços de vistorias colocam conceituações muito subjetivas ao estado das coisas, como por exemplo, o estado de “bom” ou “sem maiores danos”. Tais conceituações restam totalmente subjetivas sem as fotos, especialmente quando falamos de bens e objetos já usados há longos anos. Um exemplo de um imóvel construído e utilizado já há mais de 20, 30, 40 anos.
Geralmente essa contestação já é suficiente para resolver a maioria dos casos em que se discute reparos em imóveis alugados.
Contudo, se a contestação não resolver, pode ser necessário analisar eventual ação judicial, a fim de rescindir o contrato de locação e obrigar o locador ou a intermediadora a cobrar apenas e tão somente os reparos devidos, de forma adequada, sem prejuízo das perdas e danos que isso gerar ao ex-inquilino, já que, cobrança de valores ou exigências indevidas, pode configurar má-fé e causar, além de prejuízos financeiros, prejuízos de ordem moral ao ex-inquilino.