Em estudo realizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) no mês de agosto de 2024 o mercado imobiliário registrou aumento de 17,9% nas vendas de unidades residenciais novas no país entre abril e junho de 2024, frente ao mesmo período de 2023. Foram vendidas 93.743 unidades no trimestre deste ano nas 221 cidades analisadas (incluindo as 27 capitais e principais regiões metropolitanas). Um recorde desde o início do levantamento, iniciado em 2016. Portanto, a busca por imóveis novos, na planta, só tem crescido nos últimos anos.
Contudo, esse crescimento, aliado a uma boa perspectiva de movimentação no mercado imobiliário brasileiro, não garante o sucesso de uma negociação imobiliária; é necessário que haja atenção no processo.
Um dos problemas recorrentes envolvendo transações imobiliárias é o atraso na entrega da obra. Mas, o que fazer quando isso acontece?
Primeiramente, é importante que você que irá adquirir um imóvel na planta esteja ciente das condições do empreendimento, em especial, de sua regularidade, a fim de ao menos reduzir as chances de problemas futuros.
Para isso, o consumidor deve verificar se o empreendimento está devidamente registrado, o que chamamos de incorporação imobiliária. A venda de imóvel sem o registro da incorporação é ilícita e significa que o empreendimento está irregular. Sobre esse assunto, falamos mais aqui
Assim, a primeira coisa a se fazer é verificar se o empreendimento está devidamente registrado. Isso pode ser feito diretamente no cartório de registro de imóvel, onde o consumidor poderá verificar se a construtora/incorporadora apresentou todos os documentos exigidos por lei para a regularidade do empreendimento.
Sobre o atraso na entreda da obra
Com o empreendimento esteja devidamente registrado, terei a certeza de que não haverá atraso na entrega da obra?
Infelizmente não!
Isso porque, a regularidade do empreendimento é o primeiro passo; garante apenas que o construtor/incorporador tem as licenças necessárias para executar esse empreendimento. Já o prazo de entrega do imóvel ocorre a partir da data prevista no contrato, a qual, ainda, pode possuir carência.
Não é incomum haver a estipulação contratual de prazo de entrega da obra, mais um prazo de 180 (cento e oitenta dias) de carência/tolerância, cuja cláusula não é ilegal, pelo contrário, está prevista no artigo 43-A da lei 4.591/1964, inserido pela lei do Distrato nº 13.786/2018. Vejamos:
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Somente após esse prazo de carência, desde que expressamente pactuado, ou seja, desde que conste referida cláusula no contrato, é que o consumidor poderá requerer providências em face do construtor/incorporador, incluindo, se assim desejar, a resolução do contrato, nos termos do parágrafo primeiro do artigo 43-A:
Art. 43-A. (…)
1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei.
Agora, em caso de o consumidor optar por manter o conrato, isto é, aguardar a entrega do imóvel, mesmo após o prazo fixado no contrato, ele terá direito a indenização de 1% (um por cento) sobre o valor pago ao construtor/incorporador, para cada mês de atraso, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. Porém, a indenização não poderá ser cumulada com a multa contratual, nos termos dos parágrafos 2º e 3º do mesmo dispositivo acima:
Art. 43-A. (…)
2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
Resumindo, assim, em caso de atraso na entrega da obra, desde que ultrapassados o prazo estipulado no contrato, inclusive o de tolerância, poderá o consumidor pedir a resolução de contrato, que nada mais é do que o desfazimento do negócio e o recebimento de tudo o que foi pago, corrigido monetariamente e acrescido de juros e da multa contratual.
Atraso na entrega da obra e lucros cessantes
Conforme se viu acima, quando o consumidor decide manter o contrato, ou seja, aguardar o prazo de finalização do empreendimento quando o prazo de entrega da obra se esgotou ele terá direito à indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
Como se vê, apesar de prevista a indenização, esta pode não ser suficiente para indenizar o consumidor, posto que a norma prevê essa indenização sobre os valores pagos.
Os problemas dessa indenização são dois: a) o valor que foi pago até o momento do esgotamento do prazo de entrega, que muitas das vezes é irrisório em vista do valor do bem, em especial, porque a maioria dessas aquisições se dá via financiamento; e b) a indisponibilidade do bem, que impede o consumidor de lucrar com a sua utilização, como por exemplo, ao alugar ou de simplesmente morar sem custar um aluguel.
Para exemplificar ainda mais, temos que em um imóvel que vale o montante de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), mas que foi pago – até o momento do esgotamento do prazo de entrega – apenas 20% desse valor.
Num simples cálculo aritmético, temos que o montante cobrado a título de aluguel desse bem vai variar entre 0,5% a 1% sobre o seu valor, o que nos dá um montante entre R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais) a R$ 5.000,00 (cinco mil reais).
Já o percentual de 1% sobre o montante pago, que no caso do exemplo seria de 20%, o montante de indenização seria apenas o valor de R$ 1.000,00 (um mil reais) mensais até a efetiva entrega, cujo valor não seria suficiente para indenizar o consumidor, privado do uso do bem por culpa exclusiva do construtor/incorporador.
Essa problemática, contudo, foi objeto de análise pelo judiciário, no REsp nº 2025166, onde o Superior Tribunal de Justiça decidiu ser possível a cobrança de indenização suplementar quando a multa contratual não apresentar equivalência com os locativos. Em resumo, o consumidor pode pedir a complementação da indenização até alcançar a reparação integral, que será aquela referente ao mesmo valor de aluguel praticado no mercado para imóveis do mesmo padrão.
Além disso, em se tratando de imóvel na planta, o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1.729.593, também já entender que o prejuízo é presumível, sequer havendo necessidade de prova, fixando a seguinte tese:
No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
Diante disso, em ocorrendo o atraso, o consumidor privado do uso do bem poderá notificar o construtor/incorporador para que repare o dano de forma integral, conforme descrito acima. Havendo negativa de reparação, o consumidor poderá ingressar com ação judicial requerendo o pagamento de todos esses danos, inclusive os lucros cessantes, que se dará pelo pagamento de aluguel mensal, montante esse sobre o valor do imóvel e não sobre o valor pago.
Importante ressaltar que, também como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, no REsp 1881482, para ser presumível os lucros cessantes, a opção do consumidor deve ser pela manutenção do contrato.
Acaso opte pela resolução (encerramento) a penalidade aplicada será apenas a devolução integral dos valores pagos, devidamente atualizados e acrescidos de juros, e a multa estabelecida no contrato. Já os lucros cessantes, neste último caso, devem ser devidamente comprovados para ser possível a sua indenização.