Como já sabemos a Reforma Tributária trouxe novas formas de tributação para o setor imobiliário. A Lei Complementar nº 214/2025 introduziu no ordenamento dois novos impostos, a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que serão implementadas de forma definitiva apenas em 2033, mas que passam a valer de forma gradual a partir de janeiro de 2026.
Há, entretanto, possibilidade de manutenção de carga tributária reduzida sobre as receitas de aluguel para Locadores durante o período de transição. É bem verdade que as alíquotas definitivas dos tributos ainda não foram fixadas, porém, existe uma expectativa de que ambos os impostos alcancem o percentual de 28% quando forem efetivamente fixadas após esse período.
A legislação complementar, contudo, prevê uma redução de 70% sobre essas alíquotas especificamente para as receitas de locação, o que resulta em uma carga tributária estimada em torno de 8,4%, as quais serão aplicadas tanto às pessoas jurídicas tributadas pelo Lucro Real quanto àquelas enquadradas no Lucro Presumido.
Atualmente, as empresas optantes pelo Lucro Real estão sujeitas ao PIS e à COFINS à alíquota conjunta de 9,25%, com possibilidade de aproveitamento de créditos que, na prática, são bastante restritos no segmento imobiliário. Já as empresas tributadas pelo Lucro Presumido recolhem PIS e COFINS à alíquota combinada de 3,65%, sem direito à apropriação de créditos.
Diante disso, verifica-se que, após o encerramento do período de transição, os locadores submetidos ao Lucro Real tendem a experimentar uma diminuição da carga tributária em relação ao modelo atualmente vigente. Contudo, os contribuintes enquadrados no Lucro Presumido — que representam a maior parcela das empresas atuantes no mercado de locação — poderão enfrentar um aumento expressivo da tributação, o que poderá refletir nos valores praticados a título de aluguel, atingindo aqui, de forma indireta, os inquilinos.
Com o objetivo de mitigar esses impactos, a Lei Complementar nº 214/2025 instituiu regras específicas aplicáveis ao período de transição, cuja implementação está prevista a partir de 2027. De acordo com o artigo 487, o locador poderá optar pelo recolhimento do IBS e da CBS com base na receita bruta efetivamente auferida, mediante a aplicação da alíquota de 3,65%, independentemente do regime tributário ao qual esteja submetido, desde que sejam respeitados os seguintes requisitos:
Locações não residenciais:
- Contrato celebrado até a data de publicação da Lei Complementar nº 214/2025, em 16 de janeiro de 2025, com comprovação da data por meio de reconhecimento de firma ou assinatura eletrônica;
- O contrato deverá estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou, alternativamente, que seja disponibilizado à Receita Federal do Brasil e ao Comitê Gestor do IBS, conforme regulamentação específica;
- Cumprido os requisitos acima, a aplicação da alíquota de 3,65% será admitida até o término do prazo original do contrato;
Locações residenciais:
- Contrato firmado até 16 de janeiro de 2025. A comprovação da data poderá ocorrer por reconhecimento de firma, assinatura eletrônica ou, de forma alternativa, por documento que evidencie o pagamento do aluguel até o último dia do mês subsequente ao primeiro mês de vigência contratual;
- A aplicação da alíquota de 3,65% será admitida até o término do prazo original do contrato ou até 31 de dezembro de 2028, prevalecendo o que ocorrer primeiro;
É importante destacar, entretanto, a necessidade de análise de cada caso, pois os benefícios dessa opção tendem a se tornar mais evidentes nos exercícios posteriores a 2032, quando se encerra a transição e passa a vigorar plenamente a incidência conjunta da CBS e do IBS.
Isso porque, conforme o prazo de vigência contratual, a opção pode não se mostrar vantajosa em determinados casos, uma vez que, a partir de 2027, incidirá apenas a CBS, já contemplada com a redução de 70%, o que poderá resultar em carga inferior a 3,65%. Só será possível verificar plenamente as vantagens da opção a partir de 2029, com a introdução gradual do IBS, quando a manutenção da alíquota fixa poderá revelar-se economicamente mais atrativa.
Dessa forma, impõe-se a análise individualizada de cada contrato, considerando suas características específicas e a nova lógica de não cumulatividade introduzida pelo sistema, a fim de avaliar a real eficiência da adesão ao regime opcional previsto para o período de transição.
Uma vez constatada a vantagem econômica da opção, o atendimento às exigências formais, especialmente quanto ao registro dos contratos, assume papel central no planejamento tributário dos locadores. Muitos contratos atualmente em vigor — notadamente aqueles celebrados entre partes relacionadas ou com prazos extensos — não foram formalizados por meio de instrumentos registrados, prática que, até então, não acarretava prejuízos relevantes sob o ponto de vista fiscal.
Contudo, com a nova legislação, a ausência de cumprimento dessas obrigações acessórias poderá implicar aumento da carga tributária, ainda que não haja qualquer irregularidade material na operação.