Você já ouviu falar na cláusula de vigência da locação?
Então, a cláusula de vigência pode ser inserida nos contratos de locação residencial e comercial, mas ela é ainda mais importante nos contratos de locação comercial devido ao ponto comercial.
Aqui já falamos da ação renovatória, instituto jurídico disponível aos locatários de imóveis comerciais e que fizeram do local locado um ponto comercial. Ou seja, apto a manter esse ponto comercial com o locatário.
Nesse artigo falamos dos requisitos para realizar a renovação compulsória da locação comercial, onde o locador é obrigado – desde que cumpridos os requisitos – a renovar o contrato de locação, independente de sua aceitação.
Mas ainda que o locatário cumpra esses requisitos, ele ainda pode ser retirado do imóvel pela inexistência de cláusula de vigência da locação e diante de uma alienação do imóvel a terceiro.
É fato que o locatário tem direito de preferência, mas se ele não tem possibilidades ou não pretende adquirir o imóvel, mas fez ali o seu pronto comercial, sem essa cláusula de vigência, ele pode ser retirado do imóvel em caso de alienação e se o novo proprietário não quiser manter essa locação.
O art. 8º da Lei 8.245/1991 – conhecida como Lei de Locação – dispõe que, se o imóvel for alienado durante a locação, o novo proprietário poderá denunciar o contrato (informar o locatário da alienação e pedir a sua saída), com o prazo de noventa dias para essa desocupação, salvo se no contrato de locação contiver cláusula de vigência da locação:
Art. 8. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo – se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
E o parágrafo 2º ainda regula o prazo de 90 dias, que se dá após o registro da venda ou do compromisso de compra e venda.
Portanto, se você quer manter ainda mais segura uma locação comercial e pretende fazer ali um ponto comercial, exija a previsão da Cláusula de Vigência de Locação em caso de alienação do imóvel.
Além disso, após a inclusão dessa cláusula, o contrato deve ser registado averbado na matrícula do imóvel, em até 30 dias antes da alienação.