Diante de uma mudança de planos, de uma perda de renda ou da dificuldade de obter o financiamento bancário, muitos compradores de imóveis na planta se perguntam se ainda é possível desistir do negócio e, principalmente, quanto do valor já pago será devolvido. A resposta depende da data em que o contrato foi assinado, do regime jurídico do empreendimento e do motivo que levou ao desfazimento.
Desde dezembro de 2018, a matéria é regulada pela Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, que incluiu o artigo 67-A na Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e estabeleceu limites objetivos para aquilo que a incorporadora pode reter.
Contratos assinados antes da Lei do Distrato
A Lei do Distrato não se aplica aos contratos celebrados antes de sua vigência. Nesses casos, continua valendo o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, especialmente a Súmula 543, segundo a qual a restituição deve ser feita de forma imediata e em parcela única. Quando a desistência parte do comprador, os tribunais costumam admitir a retenção de um percentual entre 10% e 25% dos valores pagos, conforme as particularidades do caso. Se a culpa for da construtora, a devolução deve ser integral.
O que a incorporadora pode descontar nos contratos posteriores a 2018
Para os contratos firmados após a vigência da lei, quando o comprador desiste do negócio sem culpa da incorporadora, o artigo 67-A autoriza os seguintes descontos:
- a comissão de corretagem, desde que tenha sido informada de forma clara e destacada no contrato;
- a multa (cláusula penal) de até 25% dos valores pagos;
- a multa de até 50% dos valores pagos, quando o empreendimento estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação;
- caso o comprador já tenha recebido as chaves, os impostos e as taxas de condomínio do período, além de uma taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
Com exceção da taxa de fruição, os descontos e retenções ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo comprador. Além disso, o contrato deve trazer um quadro-resumo com as informações essenciais do negócio, incluindo as consequências do desfazimento, o que reforça a importância de lê-lo com atenção antes da assinatura.
Prazos para a devolução
A lei também fixou prazos para a restituição do saldo, que deve ser paga em parcela única e atualizada pelo índice previsto no contrato:
- nos empreendimentos com patrimônio de afetação, em até 30 dias após a expedição do habite-se;
- nos demais casos, em até 180 dias contados do desfazimento do contrato;
- se a unidade for revendida antes do fim desses prazos, a devolução deve ocorrer em até 30 dias da revenda.
Um exemplo prático
Imagine um comprador que pagou R$ 100.000,00, dos quais R$ 5.000,00 correspondem à comissão de corretagem devidamente destacada no contrato. Em um empreendimento sem patrimônio de afetação, a incorporadora poderia reter a corretagem e uma multa de até R$ 25.000,00, restando cerca de R$ 70.000,00 a devolver. Se o empreendimento estiver sob o regime de afetação, a multa poderia chegar a R$ 50.000,00 e a devolução ficaria em torno de R$ 45.000,00.
Trata-se, contudo, de uma simulação. O cálculo concreto depende das cláusulas do contrato, da base de cálculo adotada e da validade de cada desconto, pontos que frequentemente podem ser discutidos.
A posição atual dos tribunais
O percentual de 50% é o tema mais debatido. Parte das decisões judiciais limita a retenção a 25% com fundamento no Código de Defesa do Consumidor, por considerar excessiva a perda de metade do valor pago. Em sentido oposto, a Terceira Turma do STJ, no AREsp 3.178.199/GO, de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, validou a retenção de 50% em contrato posterior à Lei do Distrato e vinculado ao patrimônio de afetação, entendendo que o percentual legal não é abusivo por si só, pois protege a continuidade da obra e os demais adquirentes.
Como o assunto ainda não está pacificado, a análise do caso concreto continua sendo indispensável.
Situações em que o comprador pode recuperar mais
Há hipóteses em que a multa não se aplica ou em que a devolução é integral:
- Direito de arrependimento: quando o contrato é assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, o comprador pode desistir em até 7 dias, com devolução de todos os valores pagos, inclusive a corretagem.
- Comprador substituto: se o adquirente encontrar outra pessoa que assuma o contrato, com a concordância da incorporadora e a aprovação do cadastro, a multa não incide.
- Culpa da incorporadora: se a obra atrasar além do prazo de tolerância de 180 dias, o comprador pode pedir a resolução do contrato e tem direito à devolução integral dos valores pagos, corrigidos, em até 60 dias, além da multa contratual.
Cuidados antes de assinar o distrato
Antes de formalizar a desistência, é recomendável verificar a data do contrato, conferir no quadro-resumo e na matrícula do imóvel se há patrimônio de afetação, reunir todos os comprovantes de pagamento e avaliar alternativas como a renegociação das parcelas ou a cessão do contrato a um terceiro. Assinar um termo de distrato sem conferir os cálculos pode significar abrir mão de valores que poderiam ser recuperados.
Cada contrato possui particularidades que influenciam diretamente o valor a ser restituído. Por isso, diante da intenção de desistir da compra de um imóvel na planta, a orientação de um advogado de confiança é o caminho mais seguro para avaliar as cláusulas, conferir os cálculos e identificar a melhor solução para o caso.