A arbitragem é um procedimento regulamentado pela Lei 9.307 de 1996 e disponível para as partes contratantes, onde as respectivas partes optam por esse procedimento para resolver, dirimir, solucionar determinados conflitos oriundos dessa relação por meio de um Juízo arbitral e fora do judiciário.
Assim, a convenção de arbitragem nada mais é do que a manifestação de interesse das partes por esse procedimento arbitral.
Hoje em dia existem órgãos devidamente instituídos que prestam esse serviço, mas a lei permite que as partes possam ainda instituir árbitros e determinar livremente as regras de direito que serão aplicadas na arbitragem, desde que não haja violação aos bons costumes e à ordem pública.
A cláusula compromissória em contratos de locação residencial, tema cada vez mais debatido, tem sido considerada válida pela jurisprudência brasileira, desde que respeitados os requisitos legais estipulados, ainda que se trate de contratos de adesão.
Embora as locações residenciais sejam frequentemente interpretadas sob o prisma do direito do consumidor, dado o seu caráter de contratos de adesão, a jurisprudência já pacificou o entendimento de que o Código Consumerista não se aplica às locações, posto que possui lei própria que regulamenta essa relação.
Porém, a situação muda quando estamos diante de um contrato de locação residencial intermediado por uma imobiliária, o que, como já entendido em várias decisões judiciais, pode se caraterizar como um contrato de adesão. Também é muito comum ocorrer tal situação nos contratos intermediados por plataformas online, como por exemplo, a Quinto Andar.
A Lei de Arbitragem (Lei nº 9.307/96) não veda a inserção de cláusula compromissória em tais contratos. Contudo, o artigo 4º, §2º da referida lei impõe uma exigência adicional de consentimento qualificado. Em contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá validade se o locatário concordar expressamente com ela, seja por meio de documento anexo ou com destaque claro no contrato, devendo o locatário assinar especificamente a cláusula, nos termos do art. 4º, senão, vejamos:
Art. 4º A cláusula compromissória é a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato.
1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.
2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
A inclusão dessa cláusula em contratos de locação residencial tem sido aceita, desde que cumpra esses requisitos formais, e não elimina a possibilidade de execução imediata do contrato como título executivo extrajudicial em casos de inadimplência.
Ou seja, o locador ainda pode recorrer à execução judicial em situações de não pagamento do aluguel, caso o contrato atenda aos requisitos de certeza, liquidez e exigibilidade.
Em termos práticos, a arbitragem pode ser uma solução eficiente para conflitos decorrentes da relação locatícia, como questões financeiras, multas contratuais e responsabilidades por danos ao imóvel. O uso da cláusula compromissória por empresas do setor imobiliário, como startups, tem intensificado o debate jurídico, e a jurisprudência tem reconhecido a validade da cláusula, desde que respeitadas as formalidades exigidas, afastando qualquer alegação de abusividade.
Dessa forma, para concluir, é importante explicar que nem todos os contratos de locação exige as formalidades descritas no §2º da lei de arbitragem no tocante aos contratos de adesão; isso irá depender da análise do caso concreto e se verificado que realmente se trata de um contrato de adesão. Assim, podemos concluir que: a) se tratando de contrato de locação comum, a instituição da arbitragem, via simples cláusula compromissória, obrigará as partes à utilização desta via; b) sendo o contrato de locação residencial, com a intermediação de imobiliária ou outra administradora pessoa jurídica, haverá o reconhecimento da relação de consumo, sendo, portanto, faculdade do consumidor utilizar a arbitragem ou o Poder Judiciário; e c) havendo um contrato de locação comercial, mesmo que haja intermediação por imobiliária, a arbitragem prevista será obrigatória.
Despejo também pode ser executado no Juízo arbitral?
Apesar da validade da Cláusula de Convenção de Arbitragem em contratos de locação, como explicado acima e desde que cumpridos os requisitos, o Juízo arbitral não possui competência executória que demanda em eventual despejo, não tendo poder coercitivo direto para determinar a desocupação compulsória do Locatário e imissão de posse do Locador, mas apenas quanto a os litígios relativos aos direitos patrimoniais disponíveis (questões atinentes ao contrato ou às obrigações pactuadas) como assim já se posicionou o Superior Tribunal de Justiça.
Portanto, ainda que possa o juízo arbitral rescindir o contrato e determinar o despejo, se a desocupação do imóvel não for feia de forma espontânea, a ordem não poderá ser executada pelo juízo arbitral, obrigando assim o Locador a requerer a execução forçada perante o Juízo estatal.