Segundo Levantamento realizado pelo Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional em 2023, este apontou que 60% dos imóveis do Brasil apresentam algum tipo de irregularidade formal.
Para ter segurança jurídica ou apenas para evitar custos não previstos em uma negociação imobiliária é preciso saber antes se o imóvel está regular. Estar regular significa inexistir qualquer impedimento que possa obstar a transferência da propriedade no cartório de registro de imóveis, que é a última fase desse tipo de transação.
É aquela famosa frase: quem não registra não é dono! Sabemos que não é bem assim, porém, imóvel não registrado, pode sim, trazer infortúnios e inconvenientes, além de despesas muito maiores do que um imóvel totalmente regularizado.
Também não é apenas quanto a regularidade do imóvel no cartório de registro de imóveis que o comprador deve se preocupar. O sucesso de uma transação imobiliária também está relacionado com a potencialidade ou não de futuras penhoras, arrestos e outros procedimentos judiciais que possam recair sobre o imóvel após a transferência. Porque, infelizmente, nosso ordenamento jurídico não é irrepreensível.
Alguns poucos cuidados já são suficientes para entender se um imóvel está ou não regular e, assim, ter um pouco mais de segurança na ora de escolher um imóvel, são eles:
Para os imóveis na planta:
É necessário verificar se o empreendimento está devidamente registrado. Ou seja, todo empreendimento que ainda não foi construído e está sendo ofertado à venda deve OBRIGATORIAMENTE estar registrado e isso se dá através da incorporação imobiliária. Trata-se de uma série de documentos que devem ser arquivados no registro de imóveis para que seja possível ao empreendedor iniciar as vendas desses imóveis. Isso porque, dentre esses documentos estará o alvará de construção, a planta do empreendimento, o cronograma da obra, as certidões de inexistência de ônus sobre o imóvel onde será erguido o empreendimento, etc. Dessa forma, se não existe incorporação registrada, a venda é proibida e ilícita; não pode vender, simples assim.
Para os imóveis já construídos:
Aqui é importante verificar se a construção possui alvará, planta aprovada e se essa construção foi devidamente averbada na matrícula do imóvel. Muitas vezes essa construção está regular, cumpre as normas e, inclusive, já recebeu até habite-se. Porém, ainda nã foi averbada. Se nenhum desses itens foi observado, a regularização ainda é possível, a depender de como foi feita, isto é, se, no mínimo, seguiu as normas urbanísticas e de obras, mas é preciso analisar qual é a irregularidade antes de assinar um contrato, já que tais custos podem – e devem – ser incluídos na negociação. Além disso, quem está comprando deve saber o que precisará fazer para regularizar, certo?!
Para imóveis rurais:
No caso de imóvel rural é necessário saber se este possui registro (transcrição ou matrícula), cadastro no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) e Cadastro Ambiental Rural. Ainda, a depender do tamanho do imovel, este ainda precisa ser georreferenciado.
E, em todos os casos:
Em todos os casos é necessário verificar a existência de ônus lançado na matrícula. Ou seja, penhoras, indisponibilidades e arrestos. Regra geral, imóvel com penhora pode ser transferido, porém, o comprador ficará responsável pela dívida, o que não seria nada vantajoso.
Por fim, não é só aquilo que é registrado na matrícula que poderá afetar a negociação, mas sim, aquilo que por ventura existe, mas ainda não foi lançado na matrícula, como por exemplo, um processo judicial em face do vendedor. Aquisição de bens nesses casos, ou seja, sem observação dos possíveis riscos que podem surgir após essa aquisição, além de comprometer os custos da transação, pode configurar, inclusive, fraude à execução.