O Patrimônio de Afetação é um Regime Especial Tributário, criado pela lei nº 10.931/2004, que é aplicável às incorporações imobiliárias.
Trata-se o Patrimônio de Afetação de segregação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador. Ou seja, o Patrimônio de Afetação é uma garantia aos consumidores de que todo os valores obtidos pelo incorporador com as vendas das unidades serão destinados ao empreendimento. Portanto, ele (incorporador) não poderá utilizar esses valores para outros finas, senão, o próprio empreendimento.
Esse regime é opcional, porém, caso haja a adesão – se assim optar o incorporador – o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária sujeitos ao regime especial de tributação, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados se manterão apartados da seara patrimonial do incorporador, não se comunicando.
Logo, esse patrimônio não responderá por dívidas tributárias do incorporador ou da empresa incorporadora relativas ao Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ, à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL, à Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social – COFINS e à Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP, exceto aquelas relativas à própria incorporação (empreendimento).
E em caso de falência da Incorporadora, segundo o art. 119 da Lei 11.101/2005, os bens do patrimônio de afetação serão regidos por sua legislação específica (art. 31-F da Lei 4.591/64) e não pela Lei de recuperação de empresas e falências.
É positiva a adesão desse regime especial pelo incorporador, pois o regime de afetação gera maior credibilidade ao empreendimento, gerando mais vendas. Além disso, no campo fiscal, há redução da carga fiscal para 4% da receita mensal nos termos da citada lei.
Já para o adquirente consumidor, diante de uma efetiva garantia maior de entrega das unidades e blindagem do empreendimento, a lei traz uma penalidade um tanto rigorosa. Isso porque, o §5º do artigo 67-A da Lei 4.951/1964 estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador poderá reter até 50% do valor pago a título de pena convencional, não incluído nesse montante o valor da comissão de corretagem e demais encargos incidentes sobre o imóvel.