A REURB (Regularização Fundiária Urbana) foi criada pela Lei 13.465 de 2017 e nasceu com o objetivo de regularizar núcleos urbanos informais. Ou seja, é uma forma de garantir acesso a moradia daqueles que residem em assentamentos informais localizados nas áreas urbanas.
De acordo com conceito da referida Lei, a REURB é o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes.
Os núcleos urbanos informais são aqueles núcleos clandestinos, irregulares ou nos quais não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes (registro da propriedade no cartório de registro de imóveis), ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização.
Na prática, ela funciona como uma usucapião, visto que se trata, também, de aquisição originária, isto é, a partir do momento em que é conferida a titulação da propriedade aos legitimados na REURB todo e qualquer ônus sobre o imóvel desparece, assim como o proprietário tabular. Muitas pessoas tendem a dizer que se trata de uma Usucapião Administrativa, porém, trata-se, em verdade, de legitimação fundiária.
Como se sabe, na usucapião o tempo é um dos requisitos imprescindíveis para o reconhecimento dessa modalidade de regularização de propriedade, já na legitimação fundiária o tempo não é necessariamente um requisito, mas sim, que o local onde se fará a REURB seja um núcleo urbano informal e haja interesse público. Uma outra diferença está na possbilidade de REURB sobre bem público, o que não na Usucapião não é permitido.
Há 3 (três) Modalidade de REURB
O procedimento de regularização fundiária urbana depende da definição de suas modalidades, sendo:
REURB-S: Regularização fundiária de Interesse Social
Aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. Estas pessoas receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público.
É importante destacar aqui que o critério de renda será “declarado por ato do poder Executivo Municipal”, o que significa que o Município é quem vai determinar o teto da renda para fins de para fins de REURB-S. Estando as famílias desse núcleo inseridas na REURB-S, estas não pagarão absolutamente nada para regularizar suas propriedades, pois toda a infraestrutura, os projetos e licenças e os custos de registro dessas propriedades serão arcados pelo Poder Público.
REURB-E: Regularização Fundiária de Interesse Específico
É aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese da Reurb-S. Neste caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.
REURB-INOMINADA: é utilizada nos núcleos urbanos informais que tiveram sua situação consolidada antes da Lei do Parcelamento do Solo.
Geralmente é utilizada em conjunto com as outras REURBs, como um complemento, mas pode também ser utilizada em áreas que não se enquadrem na REURB, mas, como dito anteriormente, tenham sua situação consolidada antes da Lei do Parcelamento do Solo de 19 de dezembro de 1979.
Quem pode requerer a REURB?
São legitimados para solicitar a REURB: A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações e certas organizações sociais; os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e o Ministério Público.
Por último, quando finalizados os procedimentos da REURB poderá o Poder Público conferir dois tipos de Certidão de Regularização Fundiária (CRF): o de Legitimação Fundiária ou o de Legitimação de Posse. O primeiro é o que dá direito ao registro no cartório de registro de imóveis do domínio, do direito real da propriedade efetiva. Já o segundo, confere o título de posse, que poderá ser convertida em direito real de propriedade assim que que cumpridos os requisitos necessários.
Vejamos os dispositivos da Lei que trata da CRF de Legitimação de Posse:
Art. 25. A legitimação de posse, instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, constitui ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, o qual é conversível em direito real de propriedade, na forma desta Lei.
Art. 26. Sem prejuízo dos direitos decorrentes do exercício da posse mansa e pacífica no tempo, aquele em cujo favor for expedido título de legitimação de posse, decorrido o prazo de cinco anos de seu registro, terá a conversão automática dele em título de propriedade, desde que atendidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição Federal , independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral.
1º. Nos casos não contemplados pelo art. 183 da Constituição Federal, o título de legitimação de posse poderá ser convertido em título de propriedade, desde que satisfeitos os requisitos de usucapião estabelecidos na legislação em vigor, a requerimento do interessado, perante o registro de imóveis competente.
Portanto, nos casos de CRF de legitimação de posse, esta poderá ser transformada em propriedade efetiva se cumpridos os requisito da usucapião, seja ela de qual modalidade for.
Se ficou com dúvidas sobre REURB ou está procurando auxílio para requerer o procedimento perante o Município, clique no link do whatsApp ao lado ou entre em contato pelo telefone.
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