Regulamentada pela Lei 4.591/1964, a INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA é um procedimento legal feito em cartório que viabiliza a venda de imóveis na planta.
As suas vantagens são diversas; desde a possibilidade de alavancar recursos para a própria construção, como de até mesmo conseguir benefícios fiscais com a implementação dos empreendimentos por meio desse procedimento.
É imporrante ressaltar que a venda – ou simples negociação – de unidades ainda não construídas sem o respectivo registro é proibida por lei. Portanto, para que uma incorporação imobiliária seja válida, é necessário que o construtor/incorporador proceda com o registro junto ao cartório de registro de imóveis competente dos documentos exigidos pela lei 4.591/1964, em seu artigo 32. Vejamos:
Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado;
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativante ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragern de área construída;
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sôbre o terreno fôr responsável pela arrecadeção das respectivas contribuições;
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modêlo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acôrdo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes comuns que a elas acederão;
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário;
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39;
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31;
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34);
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sôbre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.
Veja acima que a lei impõe a condição de registro da incorporação imobiliária no cartório de registro de imóveis para venda das unidades autônomas. O descumprimento dessa regra pode acarretar a penalidade prevista no artigo 35 da mesma lei, senão, vejamos:
Art. 35. O incorporador terá o prazo máximo de 45 dias, a contar do têrmo final do prazo de carência, se houver, para promover a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e, bem assim, do contrato de construção e da Convenção do condomínio, de acôrdo com discriminação constante da alínea “i”, do art. 32.
4º Descumprida pelo incorporador e pelo mandante de que trata o § 1º do art. 31 a obrigação da outorga dos contratos referidos no caput dêste artigo, nos prazos ora fixados, a carta-proposta ou o documento de ajuste preliminar poderão ser averbados no Registro de Imóveis, averbação que conferirá direito real oponível a terceiros, com o conseqüente direito à obtenção compulsória do contrato correspondente.
5º Na hipótese do parágrafo anterior, o incorporador incorrerá também na multa de 50% sôbre a quantia que efetivamente tiver recebido, cobrável por via executiva, em favor do adquirente ou candidato à aquisição.
O incorporador, que pode ser uma pessoa física ou jurídica, obtém todas as licenças, aprovações e certidões necessárias junto aos órgãos públicos para realizar a construção de edificações com condomínios de unidades autônomas ou casas isoladas e/ou geminadas. São esse documentos que deverão ser juntados no processo de incorporação e que trará, assim, regularidade ao empreedimento e segurança jurídica aos consumidores.
Porém, o processo de incorporação, na verdade, tem início ainda antes da obtenção de qualquer documentação relativa ao empreendimento, como por exemplo, lá no início das negociações para obtenção do imóvel onde será erguido o empreendimento.
Essa fase, inclusive, é de suma importância, já que esse é o momento de definir como se dará a aquisição do imóvel que receberá o empreendimento, de eventuais parcerias, sociedades entre terrenistas (donos do terreno) e incorporadores (aqueles que ficarão responsáveis pelo empreendimento), permutas, análises dos imóveis onde serão realizados os empreendimentos, eventuais necessidades de regularizações prévias desse imóvel, análises técnicas de viabilidades comerciais e financeiras, enfim, etapa essa de extrema importância ao empreendimento como um topo.
Dessa maneira, para que esse empreendimento tenha sucesso, é necessário que as incorporadoras possuam uma equipe formada por engenheiro, arquiteto, contador e um advogado, para que juntos façam a análise de todo o empreendimento.
A necessidade do advogado, geralmente se dá no momento da elaboração dos contratos de compra e venda, de permutas de unidades, da análise de cláusulas contratuais e de toda a parte jurídica desse negócio.
Isso porque, antes mesmo da elaboração das minutas contratuais – e até para análise daquilo que irá compor a negociação – pode ser que existam determinados problemas jurídicos, como a regularização da matrícula de um terreno ou do próprio terreno, seja por meio da existência de um litígio que envolve esse terreno, seja porque será necessário requerer algum tipo de medida judicial para regularizá-lo, como no caso de existência de inventário.
Não menos importante de se mencionar são os benefícios fiscais, como a adoção ao Patrimônio de Afetação, que é um Regime Especial Tributário, criado pela lei nº 10.931/2004, que é aplicável às incorporações imobiliárias. Falo mais sobre o Patrimônio de Afetação aqui
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